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2014-09-05农村土地流转对房地产的影响

增加房地产用地的供应，在城市化过程中，房地产开发是重要的手段之一，无论是“宅基地置换”还是“土地换社保”，都将增加房地产用地的供应量。 农村与城市等同待遇，就意味着将突破农村土地所有权、使用权不能抵押、质押的禁区，并赋予农村农村土地流转和买卖的权力。 十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中提到的诸如“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场”、“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地……在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”等多处内容，都已... 【详细…】

  • 日期：2014-09-05    点击：2318次农村土地流转对房地产的影响

    增加房地产用地的供应，在城市化过程中，房地产开发是重要的手段之一，无论是“宅基地置换”还是“土地换社保”，都将增加房地产用地的供应量。 农村与城市等同待遇，就意味着将突破农村土地所有权、使用权不能抵押、质押的禁区，并赋予农村农村土地流转和买卖的权力。 十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中提到的诸如“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场”、“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地……在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”等多处内容，都已触及到了农村改革的重心——农地产权改革。然而，时隔一个月后，重庆土地改革试验被中央叫停的消息突现报端.中央想清楚了这改革的目标，却还没想清楚这改革的办法，而此时“重庆农改”这驾马车却已经要提速了。 一头是农民兄弟们守着一座贴了封条的金山继续过着穷日子或者另谋出路，另一头则是城市资本对投资蓝海的探求和城市建设者们对平价土地的望眼欲穿。身处两端的人们已经彼此看到了对方，只是苦于拦在中间的那道政策的铁网。我们一定要正确看待“重庆

  • 日期：2014-05-31    点击：2327次合同审核要点及方法

    第一方面：决策审查过程 　　含义：依据组织的长远规划、战略目标、近期工作计划，对相关项目进行市场、政策、方向等方面的评估，进而对合同缔约目的、预期效果进行决策性分析，形成合同起草指导意见，并对合同草稿进行立意审查的过程。 　　该项审查实质上是前合同事务，但对合同的起草修改起至关重要的作用。其责任部门为组织的最高决策机构。法律事务机构以及相关职能机构可以提供咨询建议。 　　该阶段，合同审查者注意事项： 　　1、把握合同的缔约目的，围绕缔约目的设定权利义务。 　　缔约目的是合同的灵魂，没有缔约目的也就不存在合同。所以，理解并具体化缔约目的是起草合同的首要任务，如果目的都搞错了，就算权利义务设定的再完美，操作流程再严密都不会达到预期的效果，也会使得合同完全失去原有的意义。 　　在搞清缔约目的的基础上，要把握好指导思想，设定正确的权利义务走向和平衡，综合考虑对合同操作有影响的市场条件、政策环境等因素，使合同的内容和操作围绕缔约目的发挥作用，否则将使合同产生“先天缺陷”，引发“后天不足”。 　　2、考虑合同订立后的可变更可能。 　　当今

  • 日期：2014-05-31    点击：2303次国企改革推进 上市公司并购重组加速升温

    2013年A股市场并购重组活动波澜壮阔。进入2014年以来，与上市公司有关的并购重组活动更加活跃，一些公司通过并购跻身热门概念，转型进入新领域，再加上国资国企改革中出现的投资机会，使得并购重组持续成为资本市场的热点。业内人士分析，在政策松绑、经济转型以及国有企业改革等因素共同作用下，预计资本市场将迎来更加迅猛的并购重组浪潮。 　　并购重组持续活跃 　　兴业证券(601377,股吧)报告显示，2013年A股上市公司并购交易热情高涨，全年并购交易1296家次，金额合计6330亿元。2014年以来，并购交易继续加速升温，截至3月底，并购交易数量已经有500家次，相当于2013年全年交易的38%；并购交易金额3851亿元，相当于2013年全年交易的61%。二级市场上，自2013年9月以来，A股涨幅最大的前十家公司均与并购有关。 　　兴业证券还表示，2013年至今，医药行业涉及并购的上市公司数量居各行业之首，共159家次，其中约40%与医疗设备、医疗服务相关；电子元器件、计算机、通信、传媒等行业上市公司的并购也非常活跃，2014年初至今3个月时间内，这四个行业与上市

  • 日期：2014-05-31    点击：2270次尽职调查成自制报告 信托公司粗放经营风险频发

    近期，中诚信托“诚至金开1号”最终处置方案的曲折博弈使得市场对信托产品风险的担忧骤增。同时也有业内人士发表了这样的质疑：发行方在推出这个产品之前，有没有对相应的融资方可能存在的风险进行尽职调查？ 　　 事实上，从2013年开始，多只信托产品就爆出偿付问题，在信托业快速发展的当下，高收益产品伴随的信托公司的尽职调查能力也不断引发追问。 　　 曾在五矿信托担任过信托经理的王可曾向《中国企业报》记者透露了信托公司的尽职调查过程。在王可看来，相对于尽职调查，“找项目”是各家信托公司的重中之重，而在所谓的尽职调查中，“粗放”二字更是贯穿全过程。 　　 “找项目”是 　　 信托公司工作重中之重 　　 据了解，目前信托产品几乎完全是项目主导，销售至上，调查研究能力成为其次。 　　 “找项目发信托项目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激励机制多在信托产品前端，即找项目端，从信托公司的人员构成便可知一二。 　　 “一家信托公司，信托项目经理约占据一半以上，其职责就是不断开发和培育项目源、制定发行销售方案并部署实施、拜访的形式开发高端客户等。” 王可称，而信托产品的研发人

  • 日期：2014-05-31    点击：2227次企业重整与破产清算管理企业破产清算顺序

    　　一、企业破产、重整与清算 (一)企业破产的基本概念破产的定义经济学上的破产，侧重于破产淘汰;法学上的破产，侧重于破产还债。破产的法律特征⑴破产是清偿债务的法律手段。⑵破产是以法定事实的存在为前提。⑶破产必须经法院审理，以实现公平受偿，保护双方当事人的合法权益，通过法院宣告破产，债务人民事主体资格消亡。(二)企业破产的法律规定1986年《中华人民共和国企业破产法(试行)》和1991年《中华人民共和国民事诉讼法》中"企业法人破产还债程序"一章及相关法律条文、司法解释建立起来的执法规范一度是我国早期破产法律体系的主要构成部分。2006年8月27日，颁布《中华人民共和国企业破产法》，自2007年6月1日起施行。 　　破产原因《破产法》第二条规定："企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的"，并在第七条又明确规定在此种情况下，债务人可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算，债权人也可以向人民法院提出对债务人进行重整或破产清算。" 　　2.重整与和解《破产法》第七十条的规定，债权人和债务人都可以向人民法院申请对债务人进行重整。3.破产清算《破产

  • 日期：2014-05-31    点击：2249次公司分立之债权人利益保护程序

    　　公司分立为公司法中之重要制度。对公司分立程序的规制旨在提高其效率以实现公司分立制度的价值与功用，同时保护因公司分立而可能产生的各利益相关人之权益，而公司分立效力的制度设计则主要是为着明晰公司分立行为对各利益相关人之利害预期，从而实现公司法对公司分立行为的指引功能。 　　依通说，公司分立有新设分立与存续分立（或派生分立）两种类型。此两种类型的分立在程序上并无实质性差异，但在效力上则有较大不同。 　　一、公司分立程序论 　　公司分立作为一项公司法中重要制度，对于保障投资人运用公司组织形式去追求资本的最佳组合和利润的最大化具有重要意义，但公司分立又不可避免地对利益相关人产生重大影响。所以，立法上对公司分立的程序规制应当贯彻效率和公平并重，债权人利益和股东利益尤其是小股东利益并重的原则。 　　（一）公司分立之意思决定 　　公司分立显然属于公司重大经营决策事项，应由公司最高权力机构作出决议。根据我国《公司法》的规定，公司合并、分立和解散的方案由董事会拟订，由有限责任公司的股东会或股份有限公司的股东大会作出决议，且必须由出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过方为有效。 　　（二

  • 日期：2014-05-31    点击：2327次自然人转让股权的涉税政策及应控制的5个涉税风险点

    　一、自然人转让股权的涉税政策 　　（一）个人所得税政策 　　1、国家税务总局《关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》（国税函[2005]130号）的规定个人转让股权的所得税按以下两种情况处理： 　　（1）根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称个人所得税法）及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）的有关规定，股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。 　　（2）股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现，随着股权转让关系的解除，股权收益不复存在，根据个人所得税法和征管法的有关规定，以及从行政行为合理性原则出发，纳税人不应缴纳个人所得税。 　　2、个人转让股权 应如何缴纳个人所得税？ 　　根据个人所得税法规的有关

  • 日期：2014-05-31    点击：2414次什么是建设工程挂靠

    “挂靠”是建设工程中常见的一种情形，最高人民法院在制订《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》时并没有直接将该行为定义为“挂靠”，而是表述为“借用”，即没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义从事施工，“挂靠”与“借用”实际上是同一概念。   挂靠有三方，即挂靠方，被挂靠方以及发包方。挂靠方与被挂靠方基于各自的利益，让没有资质的一方以有资质一方名义施工。挂靠实际上是一种违法但不犯罪的行为，但其后果十分严重，一旦发现挂靠，有资质一方会被吊销资质并没收挂靠费。挂靠中主要存在三个风险：第一，合同属于违法；第二，出现质量问题如何追责；劳动者的工伤和工资问题。因此如何掩盖挂靠的违法形式，规避风险是一个亟待解决的问题   第一，资质问题的解决。正如子公司和分公司的区别，有资质一方与无资质一方可以一种内部的关系解释，即双方签订内部承包合同，但对外以合法的劳动关系出现。   第二，采购事宜。对内，双方签订委托采购合同，为规避被挂靠方的风险，合同中被挂靠方应制定一系列原料的标准，这样在出现工程质量问题时，被挂靠方可以脱责；对外，由挂靠方基于被挂靠方的委托与供货商

  • 日期：2014-04-30    点击：2295次律师参与商务谈判的重要性

    谈判能力在每种谈判种都起到重要作用，无论是商务谈判、外交谈判，还是劳务谈判，在买卖谈判中，双方谈判能力的强弱差异决定了谈判结果的差别。 对于谈判中的每一方来说，谈判能力都来源于八个方面，就是 NO TRICKS 每个字母所代表的八个单词——need， options，time，relationships，investment，credibility，knowledge，skills。 NO TRICKS中的“N”代表需求（need）。对于买卖双方来说，谁的需求更强烈一些？如果买方的需要较多，卖方就拥有相对较强的谈判力，你越希望卖出你的产品，买方就拥有较强的谈判力。 NO TRICKS中的“O”代表选择（options）。如果谈判不能最后达成协议，那么双方会有什么选择？如果你可选择的机会越多，对方认为你的产品或服务是唯一的或者没有太多选择余地，你就拥有较强的谈判资本。 T代表时间（time）。是指谈判中可能出现的有时间限制的紧急事件，如果买方受时间的压力，自然会增强卖方的的谈判力。 NO TRICKS中的“R”代表关系（relationship）。如果与顾客之间建

  • 日期：2014-04-22    点击：2264次贵州国企改革满月：为何开放大胆操作谨慎？

    贵州国企改革方案因其改革核心直击产权制度而受到全国瞩目。贵州国资改革牵涉旗下5家上市公司的命运和走向，贵州茅台[-1.86% 资金 研报]、盘江股份[-2.45% 资金 研报]和赤天化[-1.43%资金 研报]等公司未来三年甚至十年的战略发展以及集团大股东的定位和改革息息相关。不过，证券时报记者在采访中了解到，在方案出台一个月后，贵州国资旗下集团层面的改革进展并不如预期的顺利。 产权制度改革的大尺度开放，一票否决制和国企测评排位等方案，像是给贵州国企改革上紧了发条。然而在前进的道路上，背后设计的层层审批又给改革加上了镣铐。 产权改革重要且敏感 贵州国企改革明确提出，加快推进国资产权制度改革，推动投资主体和产权多元化，发展混合所有制经济。与上海、天津等国资相比，贵州国资盘子较小，定位明确，无需在布局上进行调整。 但是，相比其他地区的方案，贵州方案对产权的改革显得更为开放和多元化。本轮贵州国企改革最大的亮点就在于产权改革，力度之大前所未有，对各类资本开放，持股比例不设限制，可以用多种形式出资，同时可收购破产国企处置资产。 贵州方案提出，各类投资者可通过整体收购

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